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四季度楼市或继续深度盘整 住宅及土地成交呈持续疲态

   2018年,房地产市场调控政策层层加码,中央继续坚持“房住不炒”总基调,地方层面“四限”扩容。进入三季度,城市市场进一步分化,土地流拍现象也有所增多,企业着力推盘回笼资金而谨慎投资的意图愈加明显。业内人士分析认为,四季度房地产市场深度盘整概率进一步增大。

  住宅销售市场疲态持续

  今年前三季度,重点城市房地产市场成交普遍低迷,“金九银十”整体失色。近日,易居房地产研究院公布的数据显示,2018年9月份,受监测的100个城市新建商品住宅成交量为4379万平方米,环比减少4.2%。

  今年9月份,很多房企有追赶年度业绩的意愿,地方政府在预售证发放方面也加快了节奏,这使得新增供应表现活跃。9月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米,环比增长25.7%,同比增长22.2%。综合历史数据来看,9月份房企推盘节奏明显加快,为历史第二高水平。其中2016年4月份新批准预售面积为5612万平方米,为历史最高水平。

  不过综合供求市场数据,9月份市场走势弱于预期,“金九”成色不足。2018年9月份,100个城市新建商品住宅供应量为5608万平方米,而成交量为4379万平方米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上,9月份首次出现供大于求态势。而且对比历史数据,9月份供大于求的矛盾是最尖锐的。房企重新面临去库存的较大压力,进而也倒逼房企积极降价。”

  他进一步指出,今年9月份,受监测100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月,这也意味着市场需要9.2个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比8月份时的9个月有所反弹。“类似反弹或也说明,存销比正开始走出历史低位水平,即在9个月历史低位水平上小幅反弹。”

  从销售价格来看,受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。中国指数研究院的数据显示,前三季度百城新房价格涨幅持续收窄。1-9月累计上涨4.05%,较去年同期收窄1.85个百分点,9月房价下跌城市数量明显增多,部分城市二手房价格出现明显调整。

  全国土地成交热度大幅下降

  受住宅销售市场低迷行情影响,今年以来土地市场热度持续下降,一二线热点城市地价涨幅收窄,溢价率低位徘徊,土地流拍与底价成交现象普遍增多。

  同策研究院监测数据显示,截至今年9月30日,当月全国300城市建设用地共成交3674宗,比8月减少2391宗,比去年同期减少2347宗;成交金额达3591.43亿元,环比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15万平方米,环比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交楼板价1473.16元/平方米,环比下降2.77%,同比下降7.89%。

  不仅如此,从城市能级来看,全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降,同时成交楼板价亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“当月各线城市拿地热情大幅下降。尤其是,一线城市住宅用地成交量价齐跌,而商业用地成交量价则有大幅上升,但都远不如去年同期水平。”

  具体数据显示,从土地市场成交面积来看,9月份成交357.22万平方米,环比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商业用地成交面积环比分别下滑20.46%、上涨72.51%,与去年同期相比分别下滑39.66%、72.11%。

  伴随房地产市场调控的深入,上市房企在业绩规模竞赛中加速奔跑。与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过,今年以来,大型房企在土地市场的收储动作整体放缓。

  从典型房企在土地市场的拿地成交金额来看,9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显,远低于去年同期水平。当月20家房企土地成交金额707.26亿元,环比下滑49.23%,同比下滑69.79%。从成交建筑面积来看,当月20家房企土地成交建筑面积2229.69万平方米,环比和同比分别下滑39.92%、46.79%。

  综合1-9月累计成交量来看,20家房企1-9月共计成交11805.30亿元,占全国300城市土地成交金额的28.54%,占比同比下滑15.47个百分点;而从成交建面来看,20家房企共计成交30785.71万平方米,占全国300城市土地成交建面的10.80%,占比同比下滑3.54个百分点。

  中指院相关负责人分析指出,今年以来,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。

  在此背景下,今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地,总规划建筑面积5666万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍,流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。上述中指院负责人分析表示,“同时,底价成交地块数量明显增多,土地市场降温明显,进一步强化了房地产市场预期转变。”

  房企让利空间进一步加大

  今年上半年,在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下,调控政策不断加码,受限价政策影响,房企给出的让利空间十分有限。随着“金九银十”推盘旺季到来,从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。

  近两个月以来,在市场成交降温的背景下,为缓解去化压力,房企打折促销甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞地产研究中心的统计显示,近段时间以来,恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

  9、10月份,参与促销的房企阵营不断扩大,从大中型房企新城控股、阳光城、中粮集团、金科集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等,参与折扣的房企越来越多。

  克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示,结合目前的销售情况看,今年的“金九银十”可谓惨淡,十一黄金周成交表现不如预期,多地项目开盘去化率显著下降。作为传统的推盘旺季,有大量的楼盘上市,预计随着房企冲刺全年销售目标,四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

  据该机构统计,近20家房企在9-10月份采用了多盘联动营销。此外,和去年同期平均9.5折相比,今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份无论是单个楼盘项目,还是整体市场,折扣力度加大。

  “步入10月,楼市‘秋意’更显著,从目前的成交数据来看,‘金九银十’成交乏力,市场的降温趋势比较明显。”沈晓玲分析认为,预计随着调控政策继续从严,房企推盘量的增加,去化压力增大,需要通过更多的让利优惠来冲刺四季度业绩。“按照目前的打折力度,预计行业四季度的整体让利空间将进一步打开,整体行业打折力度仍应该维持在9折左右。”

  四季度,房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂,市场预期正在加速重塑。四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。上述中指院分析人士认为,“房地产调控政策坚持不放松,因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情,让本轮市场换挡周期明显延长”。

  “近期,热点城市新项目开盘去化率明显不及以往,预计四季度市场将在分化中步入调整。”该人士进一步表示,预计四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动,中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三四线城市新房市场后劲不足,市场将从上行进入平稳运行周期。“全国整体销售规模也将面临调整,价格涨幅进一步收窄,房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。”

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